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樓市的“熱金時(shí)刻”
兩年前說(shuō)是“白銀時(shí)代”,咋最近樓市金子味這么重?且有點(diǎn)燙手……
樓市的“熱金時(shí)刻”

樓市的“熱金時(shí)刻”

兩年前,萬(wàn)科總裁郁亮在《人民日?qǐng)?bào)》刊文稱,房地產(chǎn)行業(yè)不再是彎腰即可拾黃金,錢不再那么好賺,樓市正式進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。
  郁亮當(dāng)時(shí)并沒(méi)說(shuō)白銀時(shí)代能持續(xù)多久……

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作者: 黃博陽(yáng)、高暢

南京、蘇州、合肥、廈門四個(gè)二線熱點(diǎn)城市,今年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅和銷售可以媲美四大一線城市,被冠以樓市“四小龍”之稱。
  梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)不難看出,從今年4月份開(kāi)始,廈門、合肥、南京三城牢牢占據(jù)新房?jī)r(jià)格漲幅前三甲,蘇州未被納入70城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì),但漲幅亦是驚人。
  不僅如此,今年樓市去庫(kù)存的步伐明顯加快,以至于房?jī)r(jià)漲幅前三甲的去庫(kù)存周期縮短到半年甚至2個(gè)月以內(nèi)——從數(shù)據(jù)上出現(xiàn)“存銷不足”的境況。
  回望兩年前,“存銷不足”簡(jiǎn)直是如夢(mèng)一樣的詞匯。
  2015年1月15日,廈門全面取消限購(gòu),成為除三亞外,最后一個(gè)取消限購(gòu)措施的非一線城市。數(shù)據(jù)顯示,截至截至2014年底,廈門商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到了1083萬(wàn)平方米,同比增加了22萬(wàn)平方米。當(dāng)時(shí)有人按照年均銷售370萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算,廈門需要35個(gè)月時(shí)間才能完成去庫(kù)存周期。
  然而35個(gè)月才過(guò)了一半,2016年8月31日廈門再次宣布限購(gòu)。事實(shí)上,在取消限購(gòu)的同年后半段,廈門房?jī)r(jià)開(kāi)始新一輪快速上漲行情,到了2016年更曾登上房?jī)r(jià)漲幅榜首,與南京、合肥、蘇州一較“高下”。當(dāng)時(shí)370萬(wàn)平方米一年的成交量標(biāo)準(zhǔn)也已動(dòng)搖,雖然2015年全年廈門市全年銷售量為350萬(wàn)平方米,但這一數(shù)字僅在2016上半年就刷到了280萬(wàn)平方米。
  ——如果說(shuō)2014全年和2015上半年的去庫(kù)存之路是用“走”的,無(wú)疑2016年是“一路小跑”,兩年前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷猶如過(guò)眼云煙。

從“庫(kù)存之重”到“存銷不足”

2014年4月起,南寧打響了限購(gòu)“松綁”的第一槍,全國(guó)多個(gè)城市陸續(xù)跟進(jìn),完全或部分放開(kāi)限購(gòu)政策。2015年,在剛需、改善型需求和樓市去庫(kù)存的多重因素下,房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢走出低谷,房?jī)r(jià)抬頭趨勢(shì)漸現(xiàn)。
  進(jìn)入2016年,全國(guó)樓市火熱,“地王”頻現(xiàn),重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)飛漲。目前,南京、蘇州、廈門、合肥、鄭州、武漢等城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)上一輪房地產(chǎn)周期高點(diǎn)。
  而更需要關(guān)注的是“買房預(yù)期”。面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià),購(gòu)房者普遍存在焦慮心理,而這種情緒間接助推了房?jī)r(jià)的上漲。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,焦慮情緒會(huì)引起購(gòu)房者“恐慌”,所以房地產(chǎn)調(diào)控必須改變預(yù)期。
  記者對(duì)比發(fā)現(xiàn),多個(gè)出臺(tái)限購(gòu)措施的二線城市大多房?jī)r(jià)漲幅較高漲速較快,作為本輪首個(gè)出臺(tái)收緊政策的城市廈門,其2016年7月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.6%,同比漲幅達(dá)到39.6%。
  7月9日,廈門出臺(tái)信貸收緊政策,并在9月加碼限購(gòu)政策;8月12日,蘇州通過(guò)提高貸款門檻進(jìn)行限購(gòu);合肥和南京運(yùn)用地價(jià)房?jī)r(jià)監(jiān)管和提高首付門檻“組合拳”,具體措施包括加大土地供給、嚴(yán)控區(qū)域樓王、設(shè)置房?jī)r(jià)管控標(biāo)準(zhǔn)等。
  事實(shí)上,樓市過(guò)熱的端倪從信貸數(shù)據(jù)中亦可看出。此前亮相的銀行業(yè)半年報(bào)中,中、農(nóng)、工、建、交五大行總計(jì)投放各類貸款27366.73億元,其中房貸就高達(dá)14534.14億元,房貸占全部貸款的比重已經(jīng)過(guò)半。張大偉認(rèn)為,本輪收緊調(diào)控的城市政策依然以約束信貸與購(gòu)買資格為主,從力度看,也基本都是屬于漸進(jìn)加碼。

樓市火熱催生調(diào)控出臺(tái)

南京,2014年9月22日取消限購(gòu),2016年8月1日南京上調(diào)首付比例;
  合肥,2014年8月1日取消限購(gòu),2016年7月份開(kāi)始實(shí)行“限貸”;
  蘇州,2014年9月26日取消限購(gòu),2016年8月12日起亦發(fā)布通知開(kāi)始“限貸”;
  廈門,2015年1月15日取消限購(gòu),2016年8月31日重啟限購(gòu),完全回歸18個(gè)月前。
  從2014年三季度紛紛取消限購(gòu),到近三個(gè)月“限貸”、“限購(gòu)”再度收緊,中國(guó)房地產(chǎn)以往的調(diào)整周期,在被稱為二線“四小龍”的身上似乎被縮短至不足兩年。
  早在2015年尾便有包括中金地產(chǎn)、中信建投等多家調(diào)研機(jī)構(gòu)認(rèn)為,由于政策的相對(duì)寬松和一線城市的“溢出效應(yīng)”,釋放了除剛需之外更多樣的需求,2016年“類一線”城市會(huì)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。今日的火爆雖然驗(yàn)證了當(dāng)時(shí)的判斷,但這是否可以說(shuō)明房地產(chǎn)在時(shí)隔不到兩年又將進(jìn)入新的周期呢?
  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,從未來(lái)的庫(kù)存去化周期來(lái)看,截至6月底,70個(gè)城市新建商品住宅存銷比為11.0,說(shuō)明市場(chǎng)需要用11個(gè)月的時(shí)間消化這些庫(kù)存。
  盡管上半年一線城市熱的發(fā)燙,二線火的不行,但在70個(gè)統(tǒng)計(jì)城市中仍有26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模不降反升。包括沈陽(yáng)、大連等區(qū)域經(jīng)濟(jì)陷入困境的部分二線城市雖然庫(kù)存去化有所進(jìn)展,但消化周期仍高達(dá)20個(gè)月乃至更高。對(duì)于產(chǎn)業(yè)吸引力較低、人口凈流出的三、四線城市來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)的去庫(kù)存依舊是一個(gè)艱難的課題。

調(diào)控周期正在縮短?

中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松曾公開(kāi)表示,中國(guó)的居民杠桿率近年來(lái)增長(zhǎng)非???,從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%,2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過(guò)43%,達(dá)到44%。每一輪房?jī)r(jià)的上漲,都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升。
  新華社早前發(fā)表的評(píng)論文章中曾明確指出,加杠桿只會(huì)導(dǎo)致樓市“虛火”上升,放大樓市“虹吸效應(yīng)”,資金過(guò)度向一二線城市集中,既使得熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位跳漲,也增加了三四線城市去庫(kù)存的難度。
  張大偉也指出,政策實(shí)際執(zhí)行的力度低于之前市場(chǎng)預(yù)期。雖然直接影響不大,但從心理影響看,這代表了一輪收緊調(diào)控的開(kāi)始。類似廈門、合肥、南京、蘇州這樣價(jià)格上漲過(guò)高過(guò)快的城市,未來(lái)去杠桿或?qū)⒊蔀橹髁髡呷∠颉?br />  在中央政治局工作會(huì)議定調(diào)“嚴(yán)控資產(chǎn)泡沫”的政策背景下,一系列針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的“去杠桿”政策正在密集出現(xiàn)。在多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控“組合拳”中,紛紛出臺(tái)了限貸政策。
  未來(lái)這些城市調(diào)控政策的走向也引起市場(chǎng)各方的關(guān)注。張大偉認(rèn)為,過(guò)去全面寬松的房地產(chǎn)調(diào)控趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化,隨著市場(chǎng)分化,政策也開(kāi)始明顯的分化,“托底蓋帽”開(kāi)始出現(xiàn)。未來(lái)還有多個(gè)城市可能會(huì)升級(jí)調(diào)控政策,不僅僅是分城施策,更多的將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。
  全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌接受記者采訪時(shí)認(rèn)為,由于分化情況的出現(xiàn),個(gè)別房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快過(guò)高的城市可能還會(huì)出臺(tái)收緊政策,但是大部分城市還是處于“去庫(kù)存”的狀態(tài)。
  顧云昌表示,目前房地產(chǎn)發(fā)展的主要責(zé)任已經(jīng)落到地方政府,由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r出臺(tái)相關(guān)政策。他認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控要注重供需兩端同時(shí)發(fā)力,其中供給側(cè)包括控制土地供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏。

調(diào)控趨向“一城一策”

對(duì)于老百姓而言,剛剛以為進(jìn)入了“買家市場(chǎng)”,誰(shuí)知才時(shí)隔多久便又要為了“買不買房”而焦慮不已?!盀榉款I(lǐng)證、為房離婚,皆真愛(ài)也”的哭笑表情在真實(shí)世界上演。歸根結(jié)底,還是老百姓對(duì)因?yàn)殄e(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)點(diǎn)而導(dǎo)致未來(lái)貧富差距的深深不安。
  在整體樓市冷熱不均、部分困局地區(qū)積重難返的情況下,各級(jí)部門、政府及時(shí)出手,希望通過(guò)行政和市場(chǎng)之手,讓住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。
  近期,住建部發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要(2015-2020年)》實(shí)施方案,強(qiáng)調(diào)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化實(shí)際,堅(jiān)持分類調(diào)控,因城施策,完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。
  從信貸數(shù)據(jù)和投資流向來(lái)看,資金的熱情或許還會(huì)傳染到更多具備崛起能力城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中去。大家買房不買房、哪個(gè)時(shí)點(diǎn)買房、買不到房、買不起房的“老糾結(jié)”也隨著這股熱流向更多“新城市”擴(kuò)散。
  銀河證券首席總裁顧問(wèn)左小蕾近期便指出,中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在較大的風(fēng)險(xiǎn)就是不夠“實(shí)”,這會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化,帶來(lái)資本市場(chǎng)的泡沫。
  因此,施什么策、怎樣施策,考驗(yàn)著各地政府的智慧。如何在完成樓市去庫(kù)存的同時(shí),帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,避免經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”,避免樓市再度回歸到狂熱時(shí)代,是許多城市面臨的棘手現(xiàn)狀,而每個(gè)地區(qū)的答案也有所不同。
  “熱金時(shí)刻”正值,但“白銀時(shí)代”其實(shí)并未真正走遠(yuǎn)。樓市“四小龍”的出現(xiàn),只是在去庫(kù)存的大背景下的一節(jié)“樂(lè)曲”。
  樓市周期性調(diào)整仍將繼續(xù),百姓的焦慮仍在,不曾更改。

不再為“房”焦慮的夢(mèng)想
菜單
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