最新通過的民法典中,有關物業(yè)的表述擲地有聲,既內涵豐富又態(tài)度鮮明,回應了長久以來群眾的普遍呼聲,為今后與物業(yè)相關的矛盾糾紛處置指明了方向。
浙江省杭州市蕭山區(qū)首個“未來小區(qū)”利用物聯(lián)網(wǎng)技術提升物業(yè)服務水平 黃宗治/攝
這些年,我國城市化進程加快,由物業(yè)公司管理的商品房小區(qū)成為城市主流居住模式。小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的矛盾逐漸上升為基層治理的難點與痛點。在中國裁判文書網(wǎng)上輸入“物業(yè)”這一關鍵詞,相關搜索記錄竟達358萬余條,其中與物業(yè)管理相關的超過76萬條。
日常工作消極怠工,無法提供與物業(yè)費相匹配的服務,導致小區(qū)環(huán)境臟亂差;小區(qū)公共空間被肆意侵占牟利,在公共場地劃上停車線就能堂而皇之地收取車位費;電梯間、公共走廊廣告展位出租后收入用途不明;鄰里小摩擦反映到物業(yè)后被推諉,直至演化為暴力沖突……提起部分物業(yè)的所作所為,不少群眾一肚子苦水。大多數(shù)情況下,一些業(yè)主即便對物業(yè)服務不滿、收費存疑,但為了避免“有家難回”,本著“多一事不如少一事”的處事原則,不得不硬著頭皮繼續(xù)繳費。
難道就沒有部門能管一管嗎?答案當然是有。各地大都設有物業(yè)辦,針對物業(yè)服務全流程,有一整套規(guī)章制度。然而,與制度的完善形成鮮明對比的是,業(yè)主在與物業(yè)出現(xiàn)矛盾時,鮮見物業(yè)辦在矛盾調處中扮演重要角色。訴諸法律成為業(yè)主最后不得已的選擇。
作為小區(qū)群眾自治組織的業(yè)委會通常被寄予厚望。不過從實踐操作層面看,多數(shù)小區(qū)業(yè)委會成立的過程,并非一帆風順。即便歷經(jīng)坎坷成立了業(yè)委會,在物業(yè)出現(xiàn)違約的情形下,業(yè)委會根據(jù)相關條款行使基本權利終止雙方關系,換一家新的物業(yè)公司,卻往往極為艱難。業(yè)主與物業(yè)在市場經(jīng)濟條件下雙向選擇,關系本來清晰明了,但“換不掉的物業(yè)”既令人費解,又讓人無奈。
物業(yè)服務失職、缺位,帶來的危害不容小覷。小到臟亂差降低居住舒適度,大到群租房隱患、偷盜頻發(fā)、電梯年久失修等直接威脅業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。居民小區(qū)大小矛盾不斷,給基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化帶來挑戰(zhàn)。小區(qū)物業(yè)服務到位,不但可以讓業(yè)主住得舒心,還能將小矛盾就地化解,讓小區(qū)成為城市基層治理的“前哨”。
民法典中有關物業(yè)的表述,與群眾的呼聲相契合,其出爐令人歡欣鼓舞。當然,面對物業(yè)長久以來的沉疴積弊,指望一蹴而就解決所有問題并不現(xiàn)實。在民法典勾勒出制度設計框架的基礎上,更需要物業(yè)辦、居委會等相關部門真正履職盡責、令行禁止,落實嚴格的監(jiān)管舉措,將物業(yè)普遍存在的違規(guī)操作關進制度規(guī)范的“籠子”,促使物業(yè)回歸服務的初心。
近幾年,有關取消物業(yè)的呼聲不絕于耳。在沒有找到更好的替代服務方式之前,物業(yè)仍有其存在的價值和必要。新冠肺炎疫情暴發(fā)以來,大多數(shù)物業(yè)能夠與政府部門、志愿者聯(lián)手,形成基層阻擊病毒傳播的堅強堡壘,成績值得肯定。更何況現(xiàn)實生活中也確有不少物業(yè)兢兢業(yè)業(yè)、服務有方,深得業(yè)主信賴,不應將其“一刀切”對待。
在當前,真正落實物業(yè)“能進能出”,是提升物業(yè)服務質量的關鍵之舉。當物業(yè)服務確實難以滿足小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的需要時,業(yè)委會就有權行使“彈劾”權,通過更換物業(yè)保障業(yè)主的共同利益。業(yè)委會權利的順利行使,又有賴司法機關、物業(yè)辦等多方的共同呵護與支持。只有參與各方各司其職,民法典中有關物業(yè)的條款才能落地開花;物業(yè)沉疴去除,業(yè)主與物業(yè)也才能實現(xiàn)和諧共處,從而夯實基層治理的基礎。(毛振華 刊于《半月談內部版》2020年第7期)
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