樓市之夏，冷熱皆難眠
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開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、投資客對(duì)即將到來(lái)的“金九銀十”產(chǎn)生些許期待，在行業(yè)整體回暖的情況下，“黃金月”會(huì)否如約而至？下半年又將出臺(tái)哪些樓市新政？
????新華網(wǎng)北京8月21日電（記者 萬(wàn)方 葉蘇潯 實(shí)習(xí)記者 陳凱茵）北京的8月，秋意漸近。
????而西南五環(huán)外萬(wàn)科的一處樓盤(pán)卻并未感到一絲涼意。該樓盤(pán)正逢二期開(kāi)售，即使是在工作日，前來(lái)認(rèn)購(gòu)的購(gòu)房者依然絡(luò)繹不絕。
????“這樓盤(pán)我看了很久，只是沒(méi)想到會(huì)這么火，我今天是帶著訂金來(lái)的，馬上就去交”，焦先生略顯急切的告訴記者。據(jù)焦先生的售樓經(jīng)理郭小姐透露，本期樓盤(pán)已在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日全部訂光。
????焦先生的遭遇只是今年夏天火熱樓市的一個(gè)縮影。在傳統(tǒng)意義的銷售淡季里，我國(guó)一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策加持和流動(dòng)性寬松的環(huán)境下，出人意料的呈現(xiàn)一波“走牛”行情。
????這也讓躁動(dòng)不安的開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、投資客對(duì)即將到來(lái)的“金九銀十”產(chǎn)生些許期待，在行業(yè)整體回暖的情況下，“黃金月”會(huì)否如約而至？下半年又將出臺(tái)哪些樓市新政？
????“金九銀十”如期而至？
????二季度以來(lái)，隨著“330新政”效果顯現(xiàn)、股市資金轉(zhuǎn)投樓市等多重因素持續(xù)發(fā)酵，北上廣深等一線城市樓市基本面逐漸向好似乎已成定局。
????或許是源于回暖跡象帶來(lái)的信心，又或許是傳統(tǒng)的“金九銀十”仍然具有強(qiáng)大的誘惑力，記者走訪北京多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商選擇在8月底9月初集中推盤(pán)。
????亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，9月份，京城預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷售。包括保利、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、泰禾、中信、首創(chuàng)、首開(kāi)等在內(nèi)的品牌房企在9月均有“大手筆”。
????與這些品牌房企一樣，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌對(duì)未來(lái)兩個(gè)月的市場(chǎng)走向同樣持樂(lè)觀態(tài)度?！敖?jīng)歷7、8月調(diào)整之后，金九銀十將成為大概率事件”，顧云昌預(yù)測(cè)道。
????值得注意的是，即使今年“金九銀十”的行情將如約而至，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入下行通道，如往年一般火爆的行情恐怕難以再現(xiàn)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲在接受記者采訪時(shí)指出，在開(kāi)發(fā)商集中祭出營(yíng)銷策略和促銷活動(dòng)的推動(dòng)作用下，一些熱門(mén)區(qū)域的成交量較平時(shí)將有所增長(zhǎng)，但增幅不會(huì)如前幾年那樣大。
????同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦表示，存銷比在15個(gè)月以下的二線城市沖擊“金九銀十”壓力不大，但在東北等一些存量較大的城市，“金九銀十”出現(xiàn)的概率相對(duì)較小。
????“下半場(chǎng)”分化仍是主基調(diào)
????近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月有31個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，比6月增加了4個(gè)。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有39個(gè)。從漲幅看，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體而言，樓市已經(jīng)顯露出明顯回暖的跡象。
????對(duì)此，顧云昌預(yù)測(cè)下半年中國(guó)樓市將“觸底反彈，穩(wěn)中有升”?！叭⑺募径葮鞘星闆r將好于上半年，未來(lái)將繼續(xù)完成‘軟著陸’?！鳖櫾撇硎?。
????“下半年樓市總體來(lái)說(shuō)會(huì)比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的價(jià)格反彈現(xiàn)象。但樓市分化的趨勢(shì)仍將繼續(xù)?！比闻d洲在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
????與北上廣深樓盤(pán)售樓處的火爆場(chǎng)景相比，三、四線城市的售樓處卻略顯冷清。記者探訪杭州的一處樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)售樓部大廳里只有一位看房者，以及兩位在玩手機(jī)的銷售。
????同策咨詢研究部分析師許之靜進(jìn)一步分析“分化形勢(shì)”，她指出一線城市在積壓已久的剛需以及改善型需求作用力下，目前北上廣深房?jī)r(jià)已進(jìn)入一個(gè)常態(tài)化的上升通道。而二線城市當(dāng)前在政策刺激下出現(xiàn)了進(jìn)一步分化，存銷比在8個(gè)月以下的城市，比如蘇州、南京、南昌等城市，房?jī)r(jià)仍處于上行通道，接下來(lái)幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。但部分存銷比遠(yuǎn)高于20個(gè)月的城市，仍然面臨去庫(kù)存的壓力，這些城市房?jī)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。
????全國(guó)性樓市刺激政策恐難再現(xiàn)
????追溯本輪樓市回暖的原因，前期政策的密集出臺(tái)無(wú)疑是重要的助推因素。
????公積金新政、“3·30樓市新政”出臺(tái)以來(lái)，各地區(qū)政策效應(yīng)開(kāi)始逐步體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，1-7月份,商品房銷售面積59914萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.1%,增速比1-6月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。
????自此以后全國(guó)性的樓市政策鮮少出臺(tái)，在經(jīng)歷了數(shù)月的“空窗期”后，市場(chǎng)對(duì)于下半年樓市新政出臺(tái)的期盼普遍回升。
????在任興洲看來(lái)，從目前看，下半年不太可能推出全國(guó)性的房地產(chǎn)刺激政策?！爸饕獙?dǎo)向還是實(shí)施分類、精準(zhǔn)調(diào)控，因地制定，因城施策。有的城市可能會(huì)根據(jù)本地情況推出一些利好政策來(lái)刺激樓市”，任興洲說(shuō)道。
????事實(shí)上，她所提到的“分類指導(dǎo)、因地制宜”的調(diào)控思路在最近北京通州出臺(tái)的“最嚴(yán)限購(gòu)令”中體現(xiàn)得尤為明顯。
????8月14日，北京市住建委和北京通州區(qū)政府連夜發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，一紙“限購(gòu)令”無(wú)疑給熱到燙手的通州樓市潑了一盆冷水。就在通州此起彼伏的投機(jī)、炒房、追漲風(fēng)潮興起之時(shí)，“限購(gòu)令”的出現(xiàn)，凸顯了政府遏制炒作的調(diào)控意圖。
????此外，從7月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)所反映的特點(diǎn)來(lái)看，在一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全部上漲且漲幅仍然較高的同時(shí)，絕大部分二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比雖然上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍然下降。
????不難看出，各地成交量、政策刺激作用和房?jī)r(jià)上漲均呈現(xiàn)分化，而這背后依然隱藏著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口和原有庫(kù)存量等多種不平衡因素。
????對(duì)此，顧云昌指出，預(yù)計(jì)下半年大部分地區(qū)將繼續(xù)把去庫(kù)存作為主要任務(wù)，“由于我國(guó)正處在城鎮(zhèn)化過(guò)程當(dāng)中，原有政策也正在消化，導(dǎo)致樓市分化仍將繼續(xù)，因而下半年樓市政策不能‘一刀切’?！?
????進(jìn)入8月，房企進(jìn)入中報(bào)密集發(fā)布期。告別黃金時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，正經(jīng)歷加速洗牌的過(guò)程。
????據(jù)統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)公布2015年中期業(yè)績(jī)的40多家房企中，27家房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)了下滑，其中萊茵置業(yè)、匹凸匹、陽(yáng)光股份等7家房企的凈利潤(rùn)下滑幅度超過(guò)了50%，5家出現(xiàn)虧損。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的表現(xiàn)愈加顯著。
????面對(duì)越來(lái)越難賣的房子，以及越來(lái)越薄的利潤(rùn)，不少房企開(kāi)始主動(dòng)轉(zhuǎn)型，投身其它時(shí)下更為火熱的行業(yè)。
????專業(yè)延伸型
????代表企業(yè)：萬(wàn)科集團(tuán)
????萬(wàn)科8月16日晚間發(fā)布中期業(yè)績(jī)。上半年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積902.6萬(wàn)平方米，銷售金額1099.6億元，同比分別上升9.9%和9.0%。
????上半年萬(wàn)科一方面強(qiáng)化現(xiàn)金流管控，另一方面也聯(lián)合各類金融機(jī)構(gòu)，積極進(jìn)行金融創(chuàng)新。日前，萬(wàn)科嘗試探索REITs產(chǎn)品，幫助公司盤(pán)活存量資源提高資金利用效率，從中管窺其轉(zhuǎn)型的方向之一，便是由單一即售型不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向多種資產(chǎn)管理與價(jià)值提升，而金融將在促成這一轉(zhuǎn)型中起到關(guān)鍵性作用。
????此外，通過(guò)中報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科上半年在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也在積極加大對(duì)消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)的探索。上半年，萬(wàn)科正式成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，將物流地產(chǎn)帶入開(kāi)發(fā)運(yùn)作階段。
????不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，看不懂現(xiàn)在的萬(wàn)科。從本次中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)公布的信息來(lái)看，萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)嘗試同樣有讓人感到迷惑的地方。比如萬(wàn)科嘗試最早的商業(yè)地產(chǎn)，這兩年討論最多的養(yǎng)老地產(chǎn)都沒(méi)有進(jìn)入首批事業(yè)部名單。
????對(duì)此，郁亮稱，萬(wàn)科面臨的實(shí)際問(wèn)題是如何把需求轉(zhuǎn)化成有效業(yè)績(jī)，“我們還在嘗試試錯(cuò)過(guò)程中”。
????新華網(wǎng)北京8月18日電（實(shí)習(xí)記者 陳凱茵）從通州將成為北京“行政副中心”的風(fēng)聲驟起，到靴子最終落地，首先熱烈響應(yīng)的還是樓市。市場(chǎng)用此起彼伏的投機(jī)、炒房、追漲熱烈歡迎“行政副中心”的落地通州。
????而就在通州樓市“形勢(shì)大好”之時(shí)，8月14日，北京市住建委和北京通州區(qū)政府連夜發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），給熱到燙手的通州樓市降降溫。
????《通知》規(guī)定，滿足以下條件之一，才可以購(gòu)買1套通州區(qū)商品住房：一是京籍無(wú)房戶；二是已有1套住房的通州戶籍居民家庭，需落戶通州3年(含)以上；三是已有1套住房的北京市其他區(qū)縣戶籍居民家庭，需近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅；四是在京無(wú)房的外地人，需近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。
????相比于現(xiàn)行的北京市戶籍家庭限購(gòu)2套、外地及單身限購(gòu)1套的政策，這份通知被稱為“加強(qiáng)版限購(gòu)令”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，通州“限購(gòu)令”的出臺(tái)能夠有效緩解因“城市副中心”概念而引發(fā)的投機(jī)、炒房、追漲等風(fēng)潮。
????除了抑制炒房，“加強(qiáng)版限購(gòu)令”背后還透露出另兩層含義。
????一方面是重新凸顯出“行政副中心”的真正含義和責(zé)任。根據(jù)北京市關(guān)于行政副中心的規(guī)劃思路，除了把適宜的行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)移到通州，北京還希望以此帶動(dòng)科研、商務(wù)、文化、會(huì)展等功能的聚集，逐步帶動(dòng)中心城區(qū)人口向通州轉(zhuǎn)移。
????對(duì)通州而言，樓市回歸平衡發(fā)展，是在營(yíng)造良好的環(huán)境更好地承接北京科研、商務(wù)、文化、會(huì)展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的落地。
